CASH-FLOW en Outaouais est une histoire du passé!
Lorsque j’ai débuté en immobilier en 2008, en tant que courtier commercial et résidentiel, j’ai beaucoup travaillé avec des investisseurs. Plusieurs achetaient des duplex à 250,000$ avec une mise de fond de 5%, avec des revenus capables d’absorber les paiements hypothécaires, les taxes, et en plus, il restait même un peu d’argent à chaque fin de mois. C’était très lucratif! Et ce, qu’avec un simple duplex!…imaginez-vous combien étaient rentables les triplex, les quadruplex, et les plus gros! À cette époque, n’importe quel investisseur faisait de l’argent.
À cause de ces extraordinaires rendements depuis des années, les gens ont commencé à voir les autres s’enrichir, ce qui a fait que de plus en plus de gens se sont intéressés aux Plex. Cela a fait monter les prix et les acheteurs en cherchent de plus en plus.
Aujourd’hui, nous sommes totalement ailleurs!
Nous sommes rendu là où les grandes villes
étaient déjà rendu depuis plusieurs années:
- À Montréal, les duplex ont arrêté d’être rentables plusieurs années avant l’Outaouais.
- À Toronto, les duplex ont arrêté d’être rentables plusieurs années avant Montréal.
- À Vancouver, les duplex ont arrêté d’être rentables plusieurs années avant Toronto.
- À New York hihihi, les duplex ont-ils déjà été rentables?… Non!
(Je parle toujours ici AVEC UNE MISE DE FOND MINIMALE de 5% sur 25 ans).
La morale de l’histoire est que, si nous cherchons un rendement positif, nous devons trouver un immeuble avec plus de porte. Les duplex rentables, en Outaouais, c’est pratiquement une histoire du passé. Vous avez plus de chance d’avoir une rentabilité positive avec les quadruplex et plus. Les triplex sont pratiquement dans la même situation que les duplex, pratiquement non rentables.
Donc, comment s’en sortir?
En quoi investir?
On fait quoi?
On arrête d’investir dans les Plex?
La première chose que je dis à mes clients est: Oui et non! Tout dépend de toi! Tu trouveras ta réponse lorsque t’auras analysé comment se portera le futur en immobilier et avec tes propres prédictions! Car, personne a de boule de crystal! Donc, si tu penses, comme certains croient, que tout vas s’effondrer, et que l’immobilier perdra 50% de sa valeur, là oui, je te dirais d’attendre avant d’acheter…mais, si tu fais parti des gens qui croient que l’immobilier vas toujours être en augmentation, là, je te dirais d’acheter au plus vite, même avec des taux d’intérêts comme nous avons aujourd’hui.
Je dis toujours aux gens que je fais parti de cette 2e catégorie, de ceux qui croient que l’immobilier est toujours et sera toujours en augmentation, même en temps de turbulence comme ces temps-ci.
Pour ceux qui ne veulent pas quitter le bateau,
voici comment je vois les choses:
J’ai commencé à me faire à l’idée depuis déjà quelques 5-7 ans, que les prix des Plex sont à la hausse et qu’il serait impossible qu’un jour ils soient abordables. Les raisons pourquoi ils sont de plus en plus chères sont:
- Les constructeurs font de moins en moins de Plex.
- De plus en plus d’Ontariens déménagent à Gatineau, car Ottawa est de plus en plus chère.
- Les salaires ne suivent pas la vie courante, donc les gens louent de plus en plus.
- L’immigration est en augmentation, et le sera de plus en plus, ceux-ci auront besoin d’un toit.
- La demande pour des Plex est immense.
Pour nous, ici en Outaouais, ce marché est nouveau. Nous n’avons jamais été confronté à des prix de Plex si haut, et malheureusement, avec des loyers en moyenne très bas. Dans les grandes villes mentionnées ici-haut, j’imagine et j’espère, que les prix des Plex ont augmentés avec les revenus, années après années, pour que la pente ascendante soit un peu normal, pas comme nous ici, où les prix ont dramatiquement augmentés mais les loyers n’ont pas suivi. Bien sûr, la pandémie n’a pas aidé…mais, même avant celle-ci, les Plex étaient déjà en forte augmentation.
Je continue ici avec les villes mentionnées plus haut, les gens qui y investissent, le font pour le très long terme. Nous, nous avons encore la mentalité de rentabiliser un immeuble en moins de 10-15 ans. Nous devrions commencer à accepter que la rentabilité d’un Plex se devrait d’être une fois que 25% à 50% du Plex a été payé. De là, le cash-flow sera excellent!
Voici ce que font mes clients
qui investissent présentement:
- Augmenter la mise de fond: je sais que ce n’est pas évident, mais c’est la façon la plus simple d’augmenter le cash-flow dès la signature de l’acte d’achat.
- Ajout d’extras: 100$/mois pour une remise, 150$/mois pour un stationnement, 20$/mois pour accès à la cour, 55$/mois pour un chien, Communiquez avec moi, j'ai plein d'autres trucs!
- Augmenter les loyers: Je sais! Le Tribunal du logement ne veux pas! Appelez-moi, je sais comment faire!
- Ajout d’un logis d’extra: Convertir un 2Plex en 3Plex, un 3Plex en 4Plex, etc.
- Changer la vocation du Plex: Au lieu de conserver un duplex à 800$ et 1,150$ pourquoi pas louer les 3 chambres du haut à 550$ chaque chambre, pour 1,650$ et les 2 chambres du sous-sol à 500$ chaque, pour 1,000$, cela rapporterait 2,650$/mois au lieu de 1,950$/mois. Mes clients qui ont fait ça, et ceux qui le font encore, le font que temporairement, 5-10 ans max. Cela n’est que pour faire baisser l’hypothèque.
- J’ai même des clients, et ce de plus en plus, qui acceptent de payer eux aussi le même montant de loyer que leurs locataires pour faire baisser l’hypothèque plus vite.
- J’en ai d’autres qui me disent: pourquoi j’accepte de payer 1,000$/mois pour ma voiture en sachant que c’est de l’argent qui ne me reviendra jamais! ... et je dirais “NON” à un excellent immeuble juste parce que je devrai débourser 1,000$/mois pour qu’il soit rentable en sachant que dans quelques années il sera profitable? Et il sera tout payé d'ici ma retraite! ... Le 1,000$ sur la voiture est une perte à long terme mais le 1,000$ que je dois mettre pour les 5-7-10-15 premières années est un investissement!
(À préciser que mes clients qui ont, et, qui utilisent cette méthode savent que les premières années
seront plus dispendieuses mais à chaque année, ils revoient leurs chiffres, et avec des bonnes
augmentations de loyers, des refinancements, et autres, ils sont plus en mesure de mettre moins de
leur argent dans l'immeuble versus au debut (lors de l'achat).
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